Представитель Ассоциации советов многоквартирных домов Лариса Зверева рассказала о проекте «Рro_ЖКХ»

В Подмосковье успешно реализуется учебный проект «Рro_ЖКХ» для управдомов. Только с лета 2019 года проведено 450 семинаров, из них около 20 — в Балашихе. О том, как научиться собственникам эффективно и грамотно управлять своим домом, рассказывает представитель координационного совета Ассоциации председателей советов многоквартирных домов и член Общественной палаты Московской области Лариса Зверева.

— Лариса Александровна, «Рro_ЖКХ» — это совместный проект Ассоциации председателей советов многоквартирных домов Московской области и министерства жилищно-коммунального хозяйства региона. Почему возникла потребность в обучении населения?

— Жилищно-коммунальное хозяйство — это очень сложная система, в её работе участвуют много организаций, обеспечивающих безопасное и удобное проживание людей на определённой территории — в городе, на улице, в многоквартирном доме. Чтобы в доме было тепло и светло, в подъезде чисто, а во дворе благоустроено, вся эта система должна работать слаженно. Мало кто из жителей знает, что, в рамках заключённого договора и внесённой платы за услуги ЖКХ, является его законным правом, а что — прямой обязанностью. К сожалению, управляющие организации часто пользуются нашим незнанием и недобросовестно выполняют свои обязанности. Мой опыт работы в комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству Общественной палаты Московской области и шесть лет председателем совета дома №30 по проспекту Ленина в Балашихе показал, что собственники в реальности могут сделать свою жизнь в доме более комфортной. Поэтому и задача проекта «Pro_ЖКХ» направлена именно на обучение потребителей коммунальных услуг.

— Почему было решено, что управдомов будут обучать другие управдомы?

— Многие председатели советов МКД, как говорится, уже пуд соли съели, пока нашли общий язык с управляющей компанией. Они научились коллективно принимать решения и добиваться чёткого выполнения утверждённых законом услуг и работ. Кому как не им делиться своим опытом в решении вопросов жилищно-коммунального хозяйства, которые включены в программу обучения? Это проведение капитального и текущего ремонтов, вывоз мусора, благоустройство, ценообразование и тарифы ЖКХ, смена управляющей компании, если та не справляется со своими функциями, плохо работает и вызывает многочисленные жалобы. Людей также интересуют условия проведения собраний, выбор совета дома, его полномочия и многие другие вопросы, которые возникают в ходе семинара.

— Управдом — лучший контролёр. Он всегда на месте и видит проблемы изнутри?

— Это точно. Вот и программа семинара даёт управдомам и активистам знания, которые помогают контролировать работу управляющих организаций. Благодаря таким семинарам мы получаем обратную связь по самым актуальным вопросам, волнующим жителей региона.

— Тема ЖКХ — это нескончаемые «почему», «как» и «для чего». Как правило, вопросы остаются и после семинара. Где ещё можно найти ответ?

— Региональным министерством ЖКХ и Ассоциацией председателей советов многоквартирных домов Подмосковья издано учебное пособие — брошюра «Всё о ЖКХ», которую мы вручаем слушателям семинаров на каждой лекции. Она написана доступным языком, там есть разъяснения по разным темам, можно найти подсказку, проэкзаменовать себя. Каждый слушатель по окончании курса проходит тестирование. Кстати, наши лекторы отмечают, что итоговые тесты показывают высокий процент правильных ответов. Значит, люди действительно получают и впитывают полезную информацию. Семинары проекта «Pro_ЖКХ» бесплатны и будут проходить в Московской области до конца 2019 года. Актуальный график обучения, обновляющийся в режиме онлайн, можно найти на нашем сайте upravdommo.ru.

— Договор по обслуживанию и эксплуатации дома — важное условие взаимодействия с управляющей организацией. Однако многие собственники утверждают, что никто с ними договор не заключал…

— В действительности мало кто из жителей может показать такой договор. Не исключаю, что отдельные управляющие компании его условия с жителями не обсуждали, а жители ничего не подписывали. Но кто в этом заинтересован в первую очередь? Конечно, собственник, ведь в договоре оговариваются не только условия предоставления коммунальных услуг, но и их перечень и порядок осуществления контроля. Ни одна организация не может отказать в заключении договора, более того, это считается важным условием её лицензионной деятельности. Поэтому если УК не выполняет этого требования, ей грозит не только административная ответственность, но лишение лицензии. Это всё прописано в постановление федерального правительства №1110 от 28 октября 2014 года.

— Почему нужно следить за изменениями в законодательстве, которое меняется достаточно быстро?

— Себе же во благо. Ведь так можно проверить смету, составить план действий и войти в региональную программу капитального ремонта, поучаствовать в приёме работ по благоустройству дворов, подъездов. Много чего можно сделать, если не оставаться равнодушным и безучастным к своему дому, двору.

— В Московской области была создана единая информационная автоматическая система жилищно-коммунального хозяйства — ЕИАС. Какую важную информацию там могут найти жители?

— В соответствии с Постановлением правительства РФ №731 от 23 сентября 2010 года управляющие организации обязаны раскрывать не только общие сведения о своей деятельности и домах в управлении, но и основные финансовые показатели — бухгалтерскую отчётность, доходы и расходы, данные о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества дома, его стоимости, тарифы на коммунальные ресурсы. Жители могут ознакомиться с информацией о том, какие работы и услуги выполняет их УК. Там же можно проверить наличие договора, кто и когда его заключал, иную важную информацию.

— Вопрос общего имущества в доме всегда вызывает разногласия. Многие жители, став собственником квартиры, считают, что дальше родных стен их обязанности не распространяются. Удаётся ли донести информацию, что они теперь владельцы не только своей квартиры, но и части общего имущества?

— Вопросов по таким платежам много. Весь многоквартирный дом от подвала до крыши является общим имуществом собственников квартир. Поэтому содержание его в надлежащем техническом состоянии — обязанность всех жителей дома. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем больше будет часть общего имущества, принадлежащая конкретному собственнику. Это значит, что и сумма платежа в ежемесячной квитанции будет выше, чем у тех, кто живёт, например, в однокомнатной квартире.

— Кстати, о платежах. Можно ли как-то уменьшить оплату коммунальных услуг?

— При определении нормативов потребления коммунальных услуг учитываются конструктивные и технические параметры каждого конкретного МКД. Нормативы потребления услуг — отопления, газо- и водоснабжения, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения утверждены на региональном уровне. Эти показатели мы изменить не можем. Но если услуги не предоставлялись какое-то время или потребитель получал их не в полном объёме, можно потребовать проведения перерасчёта. Хотите, чтобы из крана бежала горячая вода, двор всегда был чистым, а строчки в счетах не пугали своей неизвестностью — научитесь разбираться в этом, контролировать и отстаивать своё право на получение качественных услуг.

— А как быть со статьёй «Текущий ремонт и содержание»? Она больше всего вызывает нареканий. Люди жалуются на плохую уборку в подъездах, на отсутствие ремонта в местах общего пользования. Собственники вправе что-то регулировать?

— Здесь как раз собственники имеют право повлиять на размер квартплаты по этой статье расходов. Жилищный кодекс РФ даёт нам право на общем собрании собственников утвердить индивидуальный тариф за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома. Но не в одностороннем порядке, а с учётом предложений управляющей компании и минимального перечня услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. Например, промывку и опрессовку сетей мы исключить не можем — это важное условие подготовки дома к зиме. Весь перечень услуг закреплен в Постановлении правительства РФ №290 от 3 апреля 2013 года с последующими изменениями. Другие же услуги по этой статье можно уменьшить. Мы как раз на семинарах учим собственников вести конструктивный диалог с управляющей организацией, используя все механизмы и рычаги, данные нам законодательством федерального и регионального уровня.

— Как утвердить индивидуальный тариф по статье «Текущий ремонт и содержание»? Есть ли такие дома в Балашихе?

— Ещё в 2013 году мы попробовали перейти на индивидуальный тариф в доме №30 по проспекту Ленина. Не могу сказать, что это было быстро и легко, но снизить его получилось. Потом тариф утвердили на общем собрании собственников. На сегодняшний день он ниже городского на двадцать процентов. А это минус примерно одиннадцать рублей с каждого квадратного метра жилья или 400-700 рублей в месяц для собственника в зависимости от площади квартиры. Мало? Не думаю. Для тех же пенсионеров это ощутимая экономия. К сожалению, на территории Московской области домов с индивидуальным тарифом очень мало — всего порядка 30-40, не более. Это говорит о низкой активности и недостаточной правовой грамотности населения, о нежелании УК договариваться с собственниками. А ведь любой диалог можно вести в правовом поле. Если же индивидуальный тариф не утверждён, действует принятый муниципальный тариф по степени благоустройства. В основном так и происходит. Но другой вариант возможен, и на то есть примеры.

— Сегодня большое внимание уделяется советам многоквартирных домов. Это орган, действующий от имени и в интересах собственников. Каковы его полномочия и права?

— Совет дома — связующее звено между собственниками и управляющей организацией. Он имеет право участвовать в обсуждении планов по содержанию и текущему ремонту дома, благоустройству прилегающей территории, обсуждать договоры в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг. Какие бы работы ни проводились в МКД, они должны быть согласованы с советом дома или приняты на общем собрании собственников. Жители вправе знать реальную картину затрат на услуги и текущий ремонт их дома. Также они вправе потребовать у УК копии договоров с третьими лицами, осуществляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества. Не дают? Обращайтесь с официальным письмом, а если и это не помогает — пишите в Госжилинспекцию Московской области. Как правило, это всегда помогает решать вопросы в рамках законодательства.

— А использование нежилых помещений в чьём ведении?

— Решение о пользовании общим имуществом, в том числе и нежилыми помещениями, и земельным участком, на котором расположен дом, тоже принимается собственниками. На основании решения общего собрания должны использоваться все колясочные, консъержные и прочие помещения, входящие в состав общего имущества МКД. Управляющая организация не вправе по своему усмотрению использовать общее имущество дома. И акты приёмки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию, текущему ремонту общего имущества МКД должен подписывать председатель совета дома.

— Во многих домах есть нежилые помещения, занятые какими-то организациями, фирмами. Они ведь тоже должны оплачивать и коммунальные услуги и вносить плату за содержание общего имущества?

— Конечно! Даже если у них отдельный вход и подъездами они не пользуются. Из общего имущества дома с подвалом, чердаком, крышей вычленить что-то одно нельзя. Поэтому у собственников нежилых помещений должен быть договор на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД по тарифу, применяемому к данному дому. И взнос на капремонт они также должны платить, и в общих собраниях собственников участвовать. Бремя оплаты общего имущества дома ложится на всех, какой бы организация ни была — коммерческой или муниципальной.

— Что чаще всего входит в капитальный ремонт МКД?

— В основном это ремонт крыши, фасада, фундамента дома, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу, замена лифтового оборудования, внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, а также разработка проектной документации и осуществление строительного надзора. Из средств регионального Фонда капитального ремонта также могут выделяться средства на утепление фасада, установку общедомовых приборов учёта и некоторые другие работы. По вопросам контроля за ходом выполнения капремонта или устранения ущерба, причинённого подрядными организациями, можно обратиться в региональное управление технического надзора капитального ремонта. Приёмка выполненных работ осуществляется комиссией, в которую обязательно входит представитель совета дома или уполномоченные общим собранием лица. Главное — не быть равнодушными к собственному дому.

 

Валентина Чубенко

 

 

Мы в Instagram