Начальник управления строительного комплекса Балашихи рассказал о новых требованиях в сфере долевого строительства

С января 2018 года ужесточились требования к деятельности застройщиков – вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

До конца года начнёт действовать Единая информационная система жилищного строительства — ЕИСЖС, а также новые положения о банкротстве застройщика. На вопросы о новшествах в законодательстве и о ситуации в долевом строительстве Балашихи ответил начальник управления строительного комплекса администрации города Сергей Лукичёв.

— Сергей Игоревич, поясните, какой контроль за деятельностью застройщика на территории Балашихи осуществляет администрация города?

— В соответствии с Законом Московской области от 24.07.2014 №106/2014- ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области», решение вопроса о выдаче или продлении разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1 января 2015 года отнесено к компетенции министерства строительного комплекса правительства Московской области. Администрация Балашихи контролирует исполнение графиков производства работ на строительных объектах города, проводит еженедельный мониторинг строительства с фотофиксацией, разрабатывает дорожные карты по принятым мерам, связанным с завершением строительства, оказывает помощь при взаимодействии с инженерными службами города. Кроме того, еженедельно по пятницам в администрации города проводится «Строительный час», на котором решаются вопросы, связанные с завершением строительства и вводом объектов в эксплуатацию. Приглашаем дольщиков и все контролирующие организации.

—Каким объектам строительства в Балашихе уделяется особое внимание?

— На контроле министерства строительного комплекса Московской области и администрации города находятся жилой комплекс «МАРЗ» в деревне Федурново от застройщика «Каскадстройсервис», «Леоновский парк», застройщиком здесь выступает общество «Мосстроймеханизация-5», два объекта в микрорайоне Салтыковка: ЖК «Квартал Европа» — застройщик «Элитком» и «Салтыковка Престиж» — застройщик «Салтыковка», а также два корпуса «Лукино», там застройщиком была компания «Севморшельфнефтегаз».

—Какова ситуация с этими объектами?

— У нас разработан действенный механизм передачи объектов незавершённого строительства и обязательств от застройщика, находящегося в процедуре банкротства, новому застройщику-приобретателю. Приобретатель выполняет все обязательства перед участниками строительства. Например, совместно с министерством строительного комплекса найден инвестор для завершения строительства жилого комплекса «Лукино». Его два корпуса, №7 и 8, достраивает группа компаний «Гранэль», и уже в первом квартале 2018 года 880 дольщиков получат ключи. Новый инвестор появится и в «Квартале Европа» в Салтыковке. В настоящее время он проводит финансовый аудит объекта. До конца января 2018 года будет выработан механизм по завершению строительства этого жилого комплекса.

— Давайте поговорим о законодательстве. Важные требования в новых поправках к федеральному закону коснулись управления деятельностью, финансовых возможностей застройщика и разрешительной документации на строительство. Что на практике означает принцип «одно разрешение — одно строительство»?

— Это значит, что застройщик с 1 июля 2018 года не вправе будет одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Он вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства конкретных многоквартирных домов, указанных в одном разрешении. Нововведения не касаются случаев, когда разрешение на строительство получено до июля 2018 года.

—Иными словами, строить жилые комплексы или целые микрорайоны по одному разрешению будет невозможно, и дольщикам, вложившим свои деньги в первый дом, не надо будет ждать окончания строительства всего комплекса?

— Именно так. Теперь компания будет строить конкретный дом, а не комплекс. И это хорошая новость для дольщиков. Построили дом — сдали, и не надо никого ждать. Возьмём для примера тот же жилой комплекс «Квартал Европа» в Салтыковке. Здесь есть корпуса с готовностью в 90%, а есть — значительно меньше. Отдельно каждый дом ввести в эксплуатацию невозможно, так как разрешение было дано на весь комплекс домов с единым земельным участком. Сейчас это просто строительная площадка с практически готовыми и недостроенными домами. Людей, которые видят свой дом готовым, а получить ключи не могут, понять можно.

—Новый закон ужесточил требования к застройщику. Как именно?

— Теперь застройщиком может быть тот, кто имеет опыт участия в строительстве многоквартирных домов не менее трёх лет. Причём им должно быть построено и введено в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров общей площади.

—Бывает, что застройщик имеет небольшой уставной капитал и эти деньги не обеспечены никакими гарантиями. Всё это не вызывает доверия со стороны дольщиков. Предусмотрены изменения в этом вопросе?

— Из закона убрано требование о наличии у застройщика уставного капитала определенного размера, зависящего от площади объектов. Вместо этого застройщик должен иметь собственные средства в размере не менее 10% от стоимости строительства дома, размещённые в специальном уполномоченном банке. У него не должно быть серьёзных обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам и иных обязательств. Всё это не должно превышать 1% от стоимости строительства.

—Что имеется ввиду под иными обязательствами?

— Например, наличие долгов по арендной плате. Опыт 2015-2016 годов показал, что почти 90% долгов перед муниципалитетом застройщики имеют по арендной плате за земельный участок. По текущему законодательству, землю под комплексное освоение, точечное строительство или развитие застроенных территорий с переселением из ветхого фонда можно получить только по аукциону. А прежде чем начинается стройка, заключается договор аренды земельного участка и только потом строительная фирма может разрабатывать документацию и получать разрешение. Есть долги по прежним договорам аренды земли — никакого разрешения от минстроя не будет.

—Все участники строительства теперь должны иметь один расчётный счёт в банке. Это ужесточает требование к использованию денежных средств, в том числе и средств дольщиков?

— Бесспорно. Застройщик, заказчик или генеральный подрядчик должны иметь банковский счёт в одном банке и осуществлять расчёты между собой с использованием этих счетов и только на определенные цели, связанные с ходом строительства. Такого финансового мониторинга, к сожалению, раньше не было. И с одним расчётным счётом жить можно. Собственные средства, заёмный капитал, деньги дольщиков — этого достаточно, чтобы построить дом, ввести его в эксплуатацию и отдать квартиры людям, при этом получить и свою прибыль. Часто недобросовестные фирмы действовали наоборот — сначала себе, а потом людям. Подобная ситуация была с СФК «Реутово» на улице Твардовского, с ООО «Модерн Индустрия» в ЖК «Ольгино парк». В достройке этих домов пришлось участвовать другим строительным компаниям — «Лидеру» и «ГВСУ-Центру». Проблемные вопросы по достройке этих объектов удалось решить, но каких трудов это стоило!

—На что могут тратиться денежные средства дольщиков?

— Теперь исключена возможность использовать средства дольщиков для возмещения расходов на приобретение в собственность земельного участка под объектом, на подготовку проектной документации и ещё некоторые платежи. Деньги дольщиков используются исключительно на уплату обязательных отчислений — взносов — в компенсационный фонд и на возврат этих средств в случае невозможности выполнения обязательств по договору долевого строительства. В этом случае застройщик также уплачивает проценты за пользование денежными средствами.

—Компенсационный фонд будет создаваться для защиты участников долевого строительства?

— Это в первую очередь. Согласно новому законодательству, застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии уплаты взносов в компенсационный фонд. Поскольку это должно производиться до регистрации договора долевого участия, фирма-застройщик в компенсационный фонд перечисляет собственные средства. Такого раньше не было. Во- первых, это показывает финансовую состоятельность строительной компании, а во-вторых, формирует страховой капитал для граждан.

—Единая информационная система жилищного строительства — поможет ли она жителям города найти надёжного застройщика и обеспечит ли прозрачность долевого строительства?

— Да, конечно. Воспользоваться информационной платформой могут граждане, организации — участники строительства, контролирующие органы, органы власти, профессиональные участники жилищного рынка. Как только эта система заработает в Московской области, можно будет проверить застройщика и получить любую информацию о нём, в том числе и о его финансовой состоятельности. Прежде чем купить квартиру, можно будет получить о ней всю интересующую информацию даже на этапе нулевого цикла строительства.

—Вернёмся к Балашихе. Сколько жилья введено в эксплуатацию в Балашихе в 2017 году?

— Всего за 2017 год введено в эксплуатацию более 228 тысяч квадратных метров жилья, из них более 112 тысяч квадратных метров — объекты, которые строились в течение длительного времени. Это 23-этажный жилой дом с автостоянкой от фирмы «Римэка», 719 квартир в четырёх 17-этажных корпусах от застройщика «Аврора», один 17-этажный жилой дом на 570 квартир от ПКФ «Виктория-5», многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения от застройщика «Агентство недвижимости Ключ», корпус №3 на 264 квартиры от «Газстройинвеста». Также в микрорайоне Балашиха-3 завершилось строительство жилого дома, первоначальным застройщиком которого была фирма СУ-155.

—Какие дома-долгострои планируется сдать в 2018 году?

— Всего на начало 2017 года в Балашихе было около 5000 дольщиков, которые вложили свои деньги, взяли ипотеку, но не получили документы на приобретенное жильё в то время, когда это планировалось по договору. За 2017 год 1100 дольщиков получили своё жильё. В первом квартале 2018 года будут сданы два корпуса в квартале Лукино, планируется завершить строительство четырех корпусов в ЖК «Салтыковка Престиж», дома на Леоновском шоссе, корпуса № 1, 2, 3, 4 и 8 в микрорайоне Кучино на улице Приозёрной, один корпус в микрорайоне «Центр-2» в Железнодорожном и корпус №4 в жилом квартале «Николо-Трубецкое». В настоящее время самыми проблемными в городе считаются два дома в ЖК «МАРЗ». Работы там выполнены на 40 и 60% соответственно. Совместно с минстроем Московской области администрация города ищет инвестора для оперативного разрешения ситуации и выполнения всех необходимых работ.

—Какие перспективы у нового строительства в Балашихе?

— Кроме жилого комплекса «Светлый» на улице Твардовского, другого жилищного строительства не предусмотрено. Нужно достраивать имеющееся жильё и решать вопросы с социальной сферой. В 2018 году планируется проектирование и строительство детского сада в микрорайоне Авиаторов, школ на 1100 мест на шоссе Энтузиастов в микрорайоне Балашиха-1 и на 275 мест в ЖК «Леоновский парк», три пристройки к школам: №2 на улице Кудаковского, №30 на улице Лётной и №8 на улице Юннатов в Кучино, а также проектирование детского сада и школы на территории бывшего госпиталя ФСБ в микрорайоне Ольгино. Планов много, и все они должны быть осуществлены.

 

Валентина Чубенко

Мы в Instagram